Автор: Наталья Бояркина, Марина Герасимова

Управляющая компания (УК) - о­рганизация, в обязанности которой входит управление общим имуществом жильцов - домом и прилегающей к нему территорией. Управляющими компаниями также являются товарищество собственников жилья (ТСЖ) и жилищно-строительный кооператив (ЖСК). В ЖСК и ТСЖ управляющими лицами являются жители дома, а в УК - нанятые специалисты. В этом главная разница. 

Способ управления домом может быть изменён собственниками в любое время. 

За что платим? 

УК имеет право распоряжаться только теми средствами, которые собирает с жильцов на ремонт и содержание жилья. Сумма фиксированная, её вы можете увидеть в ежемесячной платёжке, в графе, которая так и называется - «Ремонт и содержание жилья». Как правило, это от 13 до 25 руб., умноженные на площадь вашей квартиры. Этот тариф, то есть сумму с 1 кв. м, устанавливает не УК, а общее собрание собственников жилья (не реже одного раза в год) либо городские власти, если собственники не проявляют интереса к управлению домом. Общее собрание собственников может изменить тариф на содержание как в большую, так и в меньшую сторону, если сочтёт это экономически обоснованным. 

На деньги, собранные «на ремонт и содержание», УК должна: 

- убирать подъезды и дворовую территорию;

- дезинфицировать мусоропровод,

- обрабатывать подвалы от крыс и вредных насекомых;

- следить за исправностью лифта;

- менять лампочки;

- проводить профилактические работы в системах отопления и канализации, вентиляции, - электроснабжения;

- ремонтировать общее имущество - подъезды, крыши, инженерное оборудование;

- замазывать щели в наружных стенах. 

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме утверждены постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006. 

Что и как часто УК должны делать в доме? 

Ежедневно 

1. Влажное подметание лестничных клеток и маршей ниже вторых этажей

2. Влажное подметание мест перед погрузочным клапаном (при наличии)

3. Мытьё пола кабин лифта

1 раз в неделю

1. Влажное подметание лестничных клеток и маршей выше вторых этажей

2. Уборка площадки перед входом в подъезд

3. Уборка и мытьё загрузочных клапанов мусоропровода (при наличии)

2 раза в месяц

1. Влажная протирка стен, дверей, плафонов и потолков кабины лифта (при наличии)

2 раза в год

1. Влажная протирка стен, дверей, плафонов на лестничных клетках, оконных решёток, чердачных лестниц, обметание пыли с потолков, почтовых ящиков

2. Влажная протирка отопительных приборов, подоконников

1 раз в год

1. Мытьё окон

Управляющая компания не может оказывать услуги, требуя за них дополнительные деньги (например, за охрану территории, консьержей в подъездах, стоянку автомобилей), не получив на это одобрения большинства собственников. 

Если сумма в платёжке изменилась, вы имеете право требовать объяснений от УК. 

Законно увеличение платежа в графе «ремонт и содержание» может произойти только в двух случаях: 

- по решению общего собрания собственников (УК должна предъявить протокол с подписями собственников);

- тариф повысился по официальному распоряжению городских властей (требуйте от УК копию документа).

Как проверить работу УК?

С собственником жилья управляющая компания обязана подписать договор на оказание услуг. В нём перечислено, что именно компания должна для вас делать и за какие день­ги. Без договора УК юридически не имеет права брать с вас никаких денег. 

Каждый владелец помещения имеет право по­требовать у управляющей организации: 

-        письменный отчёт о проделанной работе за год. На это у компании есть время - 20 дней. Отчёт компания сама обязана предлагать жителям дома на общем собрании собственников в конце отчётного года, а также иметь его в открытом доступе на стенде в офисе или на сайте компании. Любые документы, касающиеся тарифов, начислений, нормативов, показаний общедомовых приборов, вам обязаны предоставить по первому требованию. Если вы обнаружили ошибку в расчётах по тарифу или нормативу, то перерасчёт УК делает в течение 5 дней;

-        копии счетов и договоров со всеми организациями, которым УК выплатила деньги за выполненные работы. 

Всё это собственнику гарантирует постановление Правительства РФ «Стандарт раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами» от 23 сентября 2010 года. Постановление относится в полной мере и к раскрытию деятельности ТСЖ и ЖСК перед своими членами. 

Как сменить УК?

Что делать, если не устраивает деятельность компании, управляющей вашим домом? 

Согласно Жилищному кодексу РФ собст­венники жилья в любое время могут сменить управляющую компанию, правление ТСЖ или ЖСК. Главная законодательная сила в доме - общее собрание собственников жилья. От имени квартиросъёмщиков, то есть жителей государственного жилого фонда, собственником выступает муниципалитет. Поэтому представители муниципалитета приглашаются на общее собрание собственников обязательно. 

Форма управления ЖСК

Порядок смены

ЖСК сменить нельзя, но можно переизбрать руководство: председателя и его замов

1. Провести общее собрание членов ЖСК

2. За смену руководства должны проголосовать 2/3 членов

3. Выбрать новое руководство

Плюсы – Управляют сами жильцы

Минусы – Необходимо самим проявлять активность

Форма управления ТСЖ

Порядок смены

1. Провести общее собрание собственников помещений дома

2. Выбрать новое руководство ТСЖ

3. Собрание может проголосовать и за ликвидацию ТСЖ - тогда необходимо выбрать новую УК из числа государственных или частных

Плюсы – Управляют сами жильцы

Минусы – Необходимо самим проявлять активность

Форма управления УК

Порядок смены

1. Провести собрание собственников и принять большинством (не менее 2/3 голосов собственников) решение о смене управляющей компании, зафиксировать его в протоколе собрания. Закон позволяет проголосовать за решение и заочно. Желательно указать, по каким причинам жители дома расторгают договор с УК в одностороннем порядке.

Неисполнение обязанностей, отсутствие документальных отчётов о проделанной работе -

веское для этого основание

2. Выбрать (также 2/3 голосов собственников) новую управляющую компанию.

3. Можно отказаться от услуг управляющей компании и создать в доме товарищество собственников жилья (ТСЖ)

Плюсы – Всё решают за вас, не надо никуда ходить

Минусы – Чужие нанятые люди больше пекутся о своих интересах и своих кошельках

Куда жаловаться?

в Жилинспекцию:

-        если УК плохо исполняет обязанности, в доме и подъездах грязь, неработающие лифты, нарушения в использовании подвалов и чердаков (штраф до 100 тыс. руб.);

-        если УК не предоставляет отчётность, нарушая постановление о прозрачности работы УК перед собственниками (штраф до 300 тыс. руб.).

В прокуратуру и суд:

-        если УК подделывает решения общих собраний;

-        ворует средства жителей.

Оригинал статьи:

http://www.aif.ru/realty/article/62939